吴滨设计作品,吴滨设计作品案例分析

摘要： 33层高层住宅以后该怎么拆？拆的动吗？33层高层住宅以后该怎么拆？拆的动吗？我所在城市属于省会城市，二线，有很多33层以上的高层住宅，最大的一个小区，200多栋40多层的高楼集中在...

1. 33层高层住宅以后该怎么拆？拆的动吗？

33层高层住宅以后该怎么拆？拆的动吗？

我所在城市属于省会城市，二线，有很多33层以上的高层住宅，最大的一个小区，200多栋40多层的高楼集中在一个商圈，几十万人居住在一个商圈，全亚洲最大的小区，都在我们这里。

说到这里，可能很多人已经猜得出来，我说的就是贵州的省会城市——贵阳。

贵阳近十多年来新建的小区住宅，大部分都属于高层住宅，33层以上的也不少。

就拿最大的小区花果园来举例，2010年前后开发，到现在有12年了。

高楼里最需要维护，就是电梯这些常年使用而且容易损耗的设备，电梯也还是照样用，而且这种使用频次非常高的，不少属于4梯10户这样的梯户比例。

楼栋质量上，基本也没什么大的问题，很多高楼外立面清洗出来，依旧如新的一样，就连一些干挂的石材，经过十多年风吹雨打，依旧十分牢固而且安全。

曾经的交通拥堵等问题，经过反复治理、立体交通建设改善了许多，现在的花果园，早就不是贵阳最拥堵的区域了。

如今已成为贵阳市内老城区新的商业中心，一座全新的繁华CBD崛起，照此趋势下去，50年内，基本上没有任何商圈能够撼动它的地位，可谓寸土寸金，很多生意人都在这里赚得盆满钵满。

这样的区域，为什么会联想到要“拆”呢？

您的问题也是所有住楼房人群共同的问题，楼房只有所有权（房产证），土地证是个大证，在开发商手里，开发商和***签订的也是住宅或商住土地性质的协议，也是70年自动续期的。问题是多年后水泥寿命终结，房子失去了居住功能，就成了社会问题，谁能开发，谁有能力解决这样的难题。没有了居住功能，成了危房，可能就什么也没有了！而有独立土地证的单体建筑，有房产证，有土地证。房子旧了可申请危房改造，或翻建。依据《民法典》359条，土地的使用权也是70年自动续期的，这样的房子才真正具有传代的功能！北京的四合院就是例子！平房才具有传代功能，征收部门征收的实质就是土地的使用权！！！！

从技术上讲拆肯定没有问题，不论高楼还是大桥，使用现代爆破技术，分分钟就能夷为平地。

主要的问题是拆了没利润，不仅没利润可能要亏损，这才是拆的关键点。现在棚改能进行的关键点在于，原来建筑物楼层低，征收同样的土地，容积率增大，建筑面积变大，通过销售回款以后，不仅能补偿原有业主，开发商还能有利润。

有利润才是拆的动力，没有这一前提那拆就是慈善。

所以未来33层***会怎么样？很难说，以目前来看是没有好的解决办法的。可以建设更高，比如建设到50层，但是50层的建筑成本比33层高的多，而且根本不适合居住，谁也不想住把家安到50层吧，万一电梯出问题那就真的是无家可归了。

但是仍然建设33层，根本没法拆。因为原有业主每人补偿一套以后根本没剩余，如果补偿半套，原有业主也不会同意。没有剩余，就是没有销售补偿，拆了以后重建的资金就没有着落。这在商业逻辑上是行不通的！！

所以未来的城市的这种高层建筑很大可能是在房子到达使用年限后，由全体业主共同出资重新建设。

这是以目前状态看未来，我们这代人估计看不到了，现在的房子理论上有超过百年的寿命。所以在那个时期，也许会有其他材料取代现在的建筑，房子也可能变成移动的，或者在高空建设。毕竟时间还很长，现在不用想那么多！！

这个问题其实提的非常好，俗话说人无远虑，必有近忧。提出来大家畅所欲言，也是好的。比如现在年轻，但是也得考虑老了怎么办。

人口减少了，会有大片的空房出现，空房是不会有人出钱维护的，会加剧高层住宅的老化。高层住宅会是一个社会问题。虽然从技术上来说拆掉一栋33层的高层没有什么难度，但背后的各种善后费用却太巨大了。

第一:从全球视野中看，高层建筑未来很有可能成为一个难以处理的社会问题，现在要重视老化和折旧问题，物业管理和平时维护维护很重要。20年后的高层住宅因为穷人买不起，富人看不上，实际意义上会成为贫民聚集地，也就是说低净值人群的安身之处。

第二:参照香港，原来33层的老小区，大概率会被主人出租给外来打工者，而自己再买新开发的环境好的住宅。参照英美的市中心的老旧小区，房子年龄老，但倒不了，会一直住下去。物业勉强维持做些打扫和收垃圾的基础工作，其他服务几乎没有。设备设施老化严重，无人更换，就会没人住。

第三:不少住宅老化速度之快令人担忧，20年前的很多楼已不堪入目。高层住宅建筑的***没有利润。当下开发这么多的商品房项目，主要的优点不是为了节省农业用地，而是带来大量的土地出让收入。

第四:显而易见的是，高层建筑***是不符合房地产企业的需求的，现实中也是如此，大部分开发商拿地都拿的是城市周边的地，这是城市发展的趋势，城市规模扩大，以前的老城区伴随着城市规模的扩大慢慢的出现交通拥堵、配套跟不上新的时代要求，城市的中心开始缓缓向周边迁徙，实际上***会起一个带头作用，比如我所在城市的省***就搬迁到周边地区了，慢慢引导城市扩张的方向。

第五:大家在这几十年中可以看到，很少有地产商在中心城区拿地，尤其是有一大片住宅区拿地的，原因是***工作异常困难，***补偿十分巨大，所以即使拿地，一般也是选择老城区中的棚户区，一来***有棚改的需求，二来住户相对较少，可以节约成本，而且在我的城市中，***还对***户进行补贴，其实也就是合作互利，你帮我把城市形象提上来，我帮你加快***速度。

总而言之，未来的高层建筑处理模式，有钱的买新房搬走，没钱的继续住，直到不能住了为止，这个时候这些地方已经是贫民窟之类的地方了，开发商会在别的地方另建新城，吸引更多的年轻人有钱人过去工作生活，留下来的都是穷人和没有什么保障的老人，美国就是这样，不会有类似现在的棚户区改造***了。